Cómo comercializar una vivienda que se va a segregar en San Sebastián (Donostia)
Cada vez más propietarios en San Sebastián (Donostia) se plantean una posibilidad muy interesante: segregar una vivienda grande en dos o más viviendas más pequeñas para aumentar su valor y obtener mayor rentabilidad.
Sin embargo, hay algo que muchas personas descubren demasiado tarde:
la estrategia de comercialización debería pensarse incluso antes de hacer la segregación.
Muchos propietarios se centran primero en la parte técnica de la operación: arquitecto, licencia, obra y división de la vivienda. Pero una de las claves para maximizar la rentabilidad de una segregación es pensar desde el principio cómo se van a vender las viviendas resultantes.
Cuando la estrategia de comercialización se plantea desde el inicio, es posible:
- diseñar mejor la distribución de las nuevas viviendas
- adaptarlas a la demanda real del mercado
- y decidir la mejor forma de sacarlas al mercado.
Si quieres entender primero los requisitos legales y urbanísticos, puedes verlo en nuestra guía completa sobre:
Segregar una vivienda en San Sebastián: requisitos y cómo venderla con éxito.
Y si quieres saber cómo calcular el precio de las viviendas resultantes, puedes consultar también nuestro artículo sobre:
Cómo calcular el precio de las viviendas tras una segregación en San Sebastián.
Una vez claro el proyecto, la comercialización de una vivienda que se va a segregar puede plantearse principalmente de dos maneras diferentes.
1. Estrategia conservadora: vender la vivienda una vez terminada la segregación
La primera estrategia consiste en realizar toda la segregación y terminar completamente la obra antes de sacar la vivienda al mercado.
En este caso, cuando la vivienda ya está finalizada, se prepara para su venta utilizando técnicas profesionales de presentación.
En Guk Asesores Inmobiliarios utilizamos técnicas de home staging con mobiliario real, procedente de nuestro propio almacén, para preparar las viviendas antes de comercializarlas.
El objetivo del home staging no es simplemente decorar la vivienda, sino ayudar al comprador a entender mejor los espacios y generar una conexión emocional con la vivienda.
Cuando una vivienda está completamente vacía, muchas personas tienen dificultades para interpretar correctamente el tamaño de las estancias. Nuestro cerebro está acostumbrado a calcular las distancias y proporciones en relación con los objetos que hay en el espacio.
Por eso, cuando una vivienda está vacía, muchas veces puede parecer más pequeña de lo que realmente es.
Al amueblar la vivienda con una estrategia adecuada se consiguen dos ventajas muy importantes.
Ayuda a entender mejor los espacios
Cuando el comprador visita una vivienda amueblada puede entender mucho mejor:
- las proporciones reales de cada estancia
- cómo se puede distribuir el mobiliario
- cómo se utilizará cada espacio en la vida diaria.
Para conseguir este efecto es importante amueblar sin saturar la vivienda, dejando flujos de circulación amplios y manteniendo una sensación de espacio y luminosidad.
Genera una conexión emocional con el comprador
La segunda ventaja es emocional.
Las viviendas vestidas y amuebladas generan una experiencia mucho más atractiva durante la visita.
Esto activa con mayor intensidad la parte emocional del cerebro (el cerebro límbico), que juega un papel muy importante en el proceso de decisión de compra.
Cuando el comprador puede imaginarse viviendo en la vivienda, la probabilidad de que se interese por ella aumenta considerablemente.
Por eso, una buena presentación de la vivienda puede marcar una gran diferencia tanto en el interés generado como en el resultado final de la venta.
2. Estrategia avanzada: comercializar la vivienda antes de terminar la obra
La segunda estrategia consiste en comenzar la comercialización incluso antes de terminar la segregación.
Esto se puede hacer antes de iniciar la obra o durante su ejecución, utilizando simulaciones hiperrealistas del resultado final de la vivienda.
Estas simulaciones permiten mostrar al comprador:
- cómo quedará la vivienda una vez finalizada
- cómo será la distribución de los espacios
- qué sensación tendrá el inmueble terminado.
Hoy en día incluso es posible crear visitas virtuales basadas en estas simulaciones hiperrealistas, permitiendo al comprador recorrer digitalmente la vivienda antes de que esté construida.
La principal ventaja de esta estrategia es que permite encontrar comprador antes de terminar la obra.
Esto puede ser muy interesante porque:
- se empieza a comercializar la vivienda antes
- se puede medir el interés real del mercado
- y en este caso se puede cerrar un compromiso de compra antes de finalizar la segregación.
Sin embargo, esta forma de comercialización también tiene una particularidad: el comprador está tomando la decisión basándose en una expectativa y no en una vivienda ya terminada.
En este sentido, el proceso se parece mucho a la compra de una vivienda de obra nueva, donde el comprador decide en base a planos, renders e infografías del resultado final.
Por eso, en este tipo de operaciones es especialmente importante que las simulaciones sean muy realistas y ayuden al comprador a imaginar con claridad cómo será la vivienda una vez terminada.
Qué estrategia elegir
No existe una única estrategia válida para todas las operaciones.
En algunas segregaciones en San Sebastián puede ser más conveniente esperar a terminar la obra para mostrar la vivienda real.
En otras, especialmente cuando el mercado tiene mucha demanda, puede ser interesante comenzar la comercialización antes de terminar el proyecto, utilizando simulaciones hiperrealistas.
La elección dependerá de factores como:
- la ubicación de la vivienda
- el tipo de comprador que puede interesarse
- el estado de la obra
- y la estrategia de venta planteada.
Proceso de segregación y comercialización de una vivienda en San Sebastián
Para entender mejor cómo funciona todo el proceso, podemos resumirlo de la siguiente forma:
PROPIETARIO DETECTA OPORTUNIDAD
Vivienda grande en San Sebastián
│
▼
ANÁLISIS DE VIABILIDAD
Urbanismo + mercado + posible precio
│
▼
DISEÑO DEL PROYECTO DE SEGREGACIÓN
Distribución de las nuevas viviendas
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▼
DECISIÓN DE ESTRATEGIA DE VENTA
│ │
▼ ▼
ESTRATEGIA 1 ESTRATEGIA 2
Venta tras obra Venta durante obra
(Home staging) (Simulación hiperrealista)
│ │
▼ ▼
Vivienda terminada Comercialización anticipada
y amueblada con renders y visitas virtuales
│
▼
CAPTACIÓN DE COMPRADORES
│
▼
VENTA
Conclusión
Segregar una vivienda en San Sebastián – Donostia puede ser una operación muy rentable, pero el resultado final no depende únicamente de la obra o de la división del inmueble.
Pensar desde el principio cómo se va a comercializar la vivienda permite tomar mejores decisiones y maximizar el valor de la operación.
Tanto mediante home staging con mobiliario real, como mediante simulaciones hiperrealistas antes de terminar la obra, una buena estrategia de comercialización puede marcar una gran diferencia en el resultado final.
Si quieres saber aquí tienes la guia a completa para Segregar una vivienda en San Sebastián (Donostia): requisitos y cómo venderla con éxito
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En GUK Asesores Inmobiliarios estaremos encantados de estudiar tu caso.
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